El aumento de los precios en América Latina y otras partes del mundo ha hecho que encontrar una casa para alquilar sea una misión imposible para muchas personas.
Heridos por una ola de inflación global, los salarios han perdido poder adquisitivo, mientras que los costos de endeudamiento han aumentado a niveles récord.
Porque es más caro comprar una casa con un préstamo hipotecario Subida loca de los tipos de interésMuchos prefieren alquilar y esto hace subir los precios de los alquileres.
Si bien el mayor incremento se dio en el último año, la tendencia alcista comenzó al finalizar la pandemia del Covid-19.
“Parte del mayor precio se explica como una recuperación luego de que cayó durante la pandemia”, le dijo a BBC Mundo Vinicius Oeck, analista de Grupo Quintounder.
“Los precios han subido y bajado siguiendo una forma de U”, dice.
Pero hay ciudades, señaló, donde los valores han subido mucho más allá de una recuperación típica.
Según los datos que mantiene QuintoAndar, entre marzo de 2022 y marzo de 2023, considerando los precios publicados en el aviso de la plataforma online, El costo promedio de alquilar un departamento en Buenos Aires aumentó un 126%12% en Ciudad de México, 11.2% en Sao Paulo, 10.9% en Quito, 10.9% en Ciudad de Panamá y 6.3% en Lima.
“Es la ley de la selva”.
Con una inflación de alrededor del 109% anual, Argentina es el país más afectado del Cono Sur.
“Es muy difícil para mí pagar el alquiler”, dijo Paula Serenelli, cabeza de familia, de 35 años, que vive con su hijo en Villa Lugano, en Buenos Aires.
“El año pasado Lo han aumentado en un 90% y este año vendrá otro gran aumento. Esto es indignante“
Algo similar le sucedió a Gaston Levy, de 38 años, quien vive en Palermo, una zona de Buenos Aires de alta asequibilidad donde no es raro que los ingresos superen los incrementos inflacionarios.
“Me subieron un 87%, lo cual es bueno si lo miras en términos de inflación, que fue alta”, dice. “Pero otras personas suelen pasar por un aumento del 60% cada seis meses”.
Aunque existe una ley que regula el mercado de alquileres, “en la práctica no funciona”, dijo Gervasio Muoz, presidente de la Asociación de Inquilinos. “La Ley de los Bosques Arrendados en Argentina”..
Los expertos pronostican que mientras no disminuya la inflación en el país, los precios de alquiler en Buenos Aires tampoco bajarán.
En el resto de las economías más grandes de la región, la creciente inflación está golpeando duramente a los hogares, pero lejos de los niveles dramáticos experimentados en Argentina.
“Busco alquiler y es dificil”
En México, donde la inflación ronda el 10%, las rentas en la capital siguen subiendo Una tendencia similar o ligeramente superior al aumento general en el costo de vida.
“Las rentas se han ajustado entre un 10% y un 15% en promedio”, dijo Leonardo González, analista inmobiliario de la firma propiedades.com, en referencia al aumento de los valores.
Según González, el aumento de los precios se explica por un aumento generalizado de la inflación, una menor demanda de créditos hipotecarios (lo que significa que más gente quiere alquilar) y una creciente preferencia por viviendas con más espacio para trabajar desde casa.
En barrios muy concretos de la capital, donde vive gente de mayor poder adquisitivo, los alquileres suben él Subir En niveles de hasta el 40%, dicen los expertos.
Este aumento está relacionado con la afluencia de “nómadas digitales” que en muchos casos cobran en dólares.
Oscar García, quien vive en la Colonia del Valle y cuyos departamentos han subido un 30%, dice que los barrios más céntricos están “gentrificados”.
“Estoy buscando alquileres y es difícil”, dice, porque han llegado muchos extranjeros que pueden pagar precios altos y hay casas que se alquilan exclusivamente por Airbnb.
Los expertos predicen que los precios de alquiler en la Ciudad de México seguirán aumentando.
«2023 se caracterizará por una tendencia alcista en los precios. Proyectamos un crecimiento promedioyo 12%“, dijo González, aunque advirtió, depende mucho de lo que pase con la inflación general del país.
En otras capitales latinoamericanas, el crecimiento de los precios de los alquileres ha sido menor.
Menos que el IPC
Cuando se renueve el contrato de arrendamiento en Colombia, el precio deberá incrementarse de acuerdo con la tasa de inflación registrada en diciembre del año inmediatamente anterior.
De cumplirse siempre esa regla, los valores actuales experimentarán un incremento del 13%, que fue el IPC (Índice de Precios al Consumidor) de diciembre de 2022.
Sin embargo, en la práctica, hay discusiones que no suelen seguir esta tendencia.
El problema, señalan los que están en el negocio de alquiler, es que los propietarios a menudo pierden con los recortes de precios, especialmente cuando el alquiler es esencial para sus ingresos.
“Para muchas personas, lo único que obtienen del alquiler es su pensión”.dice Liliana Báez, una agente inmobiliaria independiente en Bogotá.
“Tuvimos que negociar con los inquilinos y no subir el IPC completo”, explica
La otra cara de la moneda son los inquilinos que no pueden permitirse un aumento del alquiler del 13%.
En última instancia, las negociaciones definen el crecimiento del precio real, dice Sergio Olarte, economista jefe de Scotiabank Colpatria.
Si bien el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, no publica datos de precios de alquiler por ciudad, Olarte estima que Bogotá siguió la tendencia a nivel nacional con un aumento de alrededor del 7%.
El comportamiento futuro de los precios dependerá en gran medida de lo que suceda con la inflación general en el país.
El boom de los microapartamentos
Entre las megalópolis latinoamericanas, São Paulo es el mayor centro comercial y financiero de Brasil.
Los precios de arrendamiento allí han aumentado alrededor de un 11% en el último año, según la empresa Grupo QuintoAndar.
Después de la epidemia, hubo una especie auge propiedad en são pauloTanto en el mercado de venta como en el mercado de alquiler.
Las personas, especialmente los más jóvenes, tienden a obtener los llamados microapartamentos, que pueden tener menos de 30 metros cuadrados y generalmente se construyen cerca de las estaciones de metro.
Estos microapartamentos, a pesar de tener un espacio habitable mínimo, son caros ya que los clientes prefieren pagar por una buena ubicación que les permita evitar los atascos de tráfico.
Y mirando hacia el futuro, los expertos sugieren que la escasez de suelo disponible para la construcción en las zonas más deseables podría aumentar su valor.
Si hay muy poco suelo disponible y hay mucha demanda, los precios de venta y alquiler aumentan.
“Es casi imposible no seguir subiendo los precios”.
A pesar de la crisis política y económica que atraviesa Perú, los precios en el mercado de alquiler de Lima no han bajado.
El crecimiento es menor que en otras ciudades latinoamericanas, pero la tendencia promedio continúa al alza, a pesar de las grandes diferencias entre distritos.
“Este año todos los distritos están a precios más altos que antes de la pandemia”, explicó Luciano Barredo, gerente de marketing de la empresa Grupo Nevent.
Al analizar los precios ofrecidos en los anuncios de alquiler, el incremento promedio en el último año en Lima alcanzó el 6,3%.
Sin embargo, señala Barredo, la negociación reduce el valor expresado en el anuncio.
Así que con eso en mente, Lima crece cerca del 2,8%Los expertos explican.
En este fenómeno, argumenta, influyen factores como la inflación general -que cerró en 8% el año pasado-, las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios, el tipo de cambio y una caída en la venta de viviendas por el contexto político del país. generó incertidumbre.
A este panorama se suma el hecho de que “hay muy pocos terrenos disponibles en Lima metropolitana y el precio de los materiales de construcción ha subido mucho desde la pandemia”, dijo Barredo.
En este contexto, “es casi imposible no seguir subiendo los precios”.
Santiago: Bajo inflación
Con niveles de inflación cercanos al 10% en abril, los precios de alquiler no han seguido esta tendencia en la capital chilena.
“Los precios de alquiler han aumentado mucho menos que la inflación”, dijo Daniel Seri, gerente de estudios del portal inmobiliario TOCTOC.
“Para el bolsillo de la gente, la renta del metro cuadrado aumentó un 2,1%.Pero si lo miramos desde otra perspectiva, el precio en realidad ha bajado”, dijo Seri.
¿Cómo se explica esta variación? Los analistas argumentan que muchas tarifas se fijan en función de la subida o bajada de la Unidad de Fomento, una unidad de medida en Chile, más conocida como UF.
Entonces, “si corregimos el precio del alquiler por inflación y lo convertimos a UF, el precio en realidad baja un 9,5%”.
Se mire por donde se miren los números, el punto es que el valor de las rentas en Santiago no ha aumentado tanto como en otras capitales.
“Los alquileres no están subiendo en este momento porque la situación de la vivienda es complicada”, dijo Seri.
“El mercado inmobiliario chileno está bajo una presión muy fuerte porque hay un déficit habitacional muy grande. Estamos viviendo una explosión de viviendas informales en los campamentos”, agregó.
“La situación económica es lenta. Muy pocas personas compran una casa y lo único que les queda es recurrir al mercado de alquiler”, dijo el analista.
Mientras las constructoras continúen construyendo nuevos proyectos, los precios se mantendrán, agregó. Pero al ritmo que la industria deja de construir casas hasta ahora, los precios subirán.
En cuanto a las ciudades latinoamericanas donde los alquileres han subido con fuerza, Vinicius Oeck proyecta que “el mercado debería enfriarse” este año y el próximo, en la medida en que se frene el crecimiento económico.
Mucho dependerá de cómo evolucione la combinación de crecimiento, inflación y tasas de interés en cada país, además de las noticias económicas que puedan venir desde frentes externos.
